Encadrement des loyers à Bordeaux

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Dispositif d’encadrement des loyers

 
 

Première dépense des ménages, le logement est une préoccupation majeure des Français qui y consacrent 20 % de leurs revenus en moyenne. Parmi les locataires du parc privé, un ménage sur cinq y consacre même plus de 40 % de ses revenus.

La loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (dite loi ELAN) a introduit la possibilité de mettre en place, sur les territoires tendus, un dispositif expérimental d’encadrement des loyers, pour une durée de 5 ans à compter de sa publication, prolongée de trois ans par la loi du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l'action publique locale (dite loi 3DS). Ce dispositif a pour objectif d’agir contre les loyers excessifs et de contenir les hausses de loyers abusives constatées dans ces territoires pour préserver le pouvoir d’achat des Français et leur faciliter l’accès au logement. Il s’articule avec le dispositif d’encadrement de l’évolution des loyers (plafond IRL).

C’est dans ce cadre que Bordeaux Métropole a déposé en novembre 2020, auprès du ministère en charge du logement, un dossier de candidature pour encadrer les loyers sur la commune de Bordeaux. Cette demande a été validée par le décret n°2012-1145 du 2 septembre 2021.

Suite à la publication de ce décret et à l’appui des données de l’observatoire local des loyers de l’agglomération bordelaise, porté par l'agence d’urbanisme Bordeaux Aquitaine (a’urba) et pour lequel un agrément a été délivré par arrêté ministériel du 11 janvier 2021, Fabienne Buccio, préfète de la Gironde, a signé le 20/06/2022 l’arrêté fixant pour une année les loyers de référence sur la commune de Bordeaux. L’encadrement des loyers à Bordeaux entre en vigueur à compter du 15/07/2022.

 

Quels sont les logements et contrats concernés ?

Le dispositif d’encadrement des loyers s’applique aux baux signés à compter du 15/07/2022 pour les locations nues et meublées : nouveaux emménagements (relocations et premières locations), renouvellement de baux et baux mobilité. Il s’applique également aux colocations.

Les baux en cours et les reconductions tacites ne sont pas concernés.

Ne sont pas concernés par l’encadrement des loyers : les logements conventionnés APL (y compris les logements conventionnés Anah), les logements soumis à la loi de 1948, les logements HLM, les locations de tourisme et les logements meublés situés dans certaines résidences avec services.

Des modèles de contrat de bail sont disponibles à l’adresse suivante :

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F920

 

Fixation des loyers

L’arrêté préfectoral du 20/06/2022 définit trois niveaux de loyers de référence fondés sur les données de l’observatoire local des loyers :

  • un loyer de référence correspondant au loyer médian ;
  • un loyer de référence majoré (supérieur de 20 % au loyer de référence) ;
  • un loyer de référence minoré (inférieur de 30 % au loyer de référence).

Ces loyers de référence, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, ont été fixés par secteurs géographiques (4 zones sur Bordeaux) et par catégories de logement (maison/appartement, nombre de pièces [4 catégories], type de location [meublé/non meublé] et époque de construction [4 catégories]).

Pour les baux signés à compter du 15/07/2022, le loyer (hors charges) au mètre carré de surface habitable du logement, dit loyer de base, ne devra pas dépasser le loyer de référence majoré défini par l’arrêté.

Le loyer de référence minoré sert uniquement en cas d’action en réévaluation au moment d’un renouvellement de bail.

Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré.

Pour connaître son loyer de référence, se référer à l’arrêté fixant les loyers de référence et à la carte dynamique permettant d’identifier la zone concernée disponible à cette adresse : https://carto2.geo-ide.din.developpement-durable.gouv.fr/frontoffice/?map=cb63ab1b-17c0-4be9-aeca-9f3390c24add

Vous pouvez également utiliser le simulateur mis à disposition par Bordeaux Métropole pour connaître le loyer de référence de votre logement et vérifier si votre loyer est conforme au dispositif d’encadrement des loyers. Ce simulateur est disponible à cette adresse :
https://simulateur-loyer.bordeaux-metropole.fr

Ajustements et recours

Des procédures d’ajustement de loyer sont possibles, soit en diminution de loyer au profit du locataire si le loyer de mise en location ou de renouvellement de bail est supérieur au niveau du loyer de référence majoré, soit en réévaluation de loyer au profit du bailleur lors du renouvellement de bail si le loyer jusqu’alors appliqué est inférieur au loyer de référence minoré.

Dans tous les cas, avant de s’engager dans les démarches présentées ci-dessous, il est conseillé aux parties (locataire et bailleur) de prendre connaissance de la réglementation, de s’informer (voir rubrique « Pour plus d’informations » ci-dessous) et de se mettre en relation pour des échanges préalables en vue d’un accord à l’amiable.

  • Dans le cas de nouveaux baux

Le montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré doivent être mentionnés par le bailleur dans le contrat de location.

En cas d’absence de ces mentions, le locataire peut adresser au bailleur une mise en demeure dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat pour porter cette information au bail, puis à défaut de réponse dans le délai d’un mois ou en cas de refus, saisir dans un délai de trois mois à compter de la mise en demeure le tribunal judiciaire de Bordeaux afin d’obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.

Le locataire peut engager une action en diminution de loyer devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, après saisine (facultative) de la commission départementale de conciliation, si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de sa signature. Cette action est soumise au délai de prescription de trois ans prévu à l’article 7-1 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Le locataire peut également contester le complément de loyer en saisissant obligatoirement la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à compter de la signature du bail. En l’absence de conciliation, le locataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. A noter que la commission départementale de conciliation n’est pas compétente pour les baux mobilité.

 

  • Dans le cas de renouvellement de baux

L’une ou l’autre partie peut proposer un nouveau loyer à son cocontractant avant le terme du contrat : au moins six mois avant le terme pour le bailleur si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré et au moins cinq mois avant le terme pour le locataire si le loyer est supérieur au loyer de référence majoré. Le nouveau loyer proposé dans le cadre d’une action en réévaluation du loyer est inférieur ou égal au loyer de référence minoré.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du cocontractant saisi quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC).

À défaut d’accord constaté par la CDC, le juge peut être saisi avant le terme du contrat (saisine préalable de la CDC obligatoire). A noter que la commission départementale de conciliation n’est pas compétente pour les baux mobilité.

Le schéma suivant récapitule les démarches à suivre en cas de litiges.

Schéma_encadrement des loyers_Bordeaux

 

Commission départementale de conciliation

Les informations relatives à la commission départementale de conciliation sont disponibles à l’adresse suivante :

https://www.gironde.gouv.fr/Politiques-publiques/Amenagement-du-territoire-construction-logement/Habitat-logement/Commission-Departementale-de-Conciliation-CDC-de-la-Gironde

 

Sanctions administratives prévues par la loi Élan (article 140)

Un dispositif de sanction administrative (mise en demeure, amende et récupération des loyers trop-perçus) est prévue par la loi Elan en cas de non-respect de la réglementation.

 

Pour plus d’informations

Pour tout renseignement complémentaire sur le dispositif d’encadrement des loyers à Bordeaux, se rapprocher de l’agence d’information sur le logement de la Gironde (ADILAgence départementale d'information sur le logement 33) :

Adil de la Gironde
105, avenue Emile Counord
33 300 BORDEAUX
Tél : 05 57 10 09 10
Courriel : contact@adil33.com

Consultations

Lundi Mardi Mercredi Vendredi : 9h-12h/14h-17h
Jeudi : Fermé le matin, ouvert de 12h à 17h

https://www.adil33.org

Site internet de Bordeaux Métropole :
https://www.bordeaux-metropole.fr/Vivre-habiter/Se-loger-et-habiter/Mettre-son-logement-en-location/Encadrement-des-loyers-a-Bordeaux